FinanzLebensplan
Steuern gehören zu Deinem FinanzLebensplan. Ob Du vorhandenes Vermögen steuerbewusst anlegen oder eine hohe laufende Einkommensteuerlast in Deine Vermögensstrategie einbeziehen möchtest: Entscheidend ist, was zu Deinem Leben passt.
Vorhandenes Vermögen
Je nach geeigneter Anlage und Deinen Voraussetzungen können bestimmte Erträge steuerlich anders behandelt werden.
Teileinkünfteverfahren: 60 % bestimmter begünstigter Erträge sind steuerpflichtig – nicht 60 % Steuersatz.
Hälftige Besteuerung bei geeigneten Versicherungslösungen: Unter gesetzlichen Voraussetzungen wird nur die Hälfte des Ertrags angesetzt. Bei Neuverträgen in der Regel mindestens zwölf Jahre Laufzeit und Auszahlung ab 62.
Hohes laufendes Einkommen
Ausgewählte Immobilien mit erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten können das steuerpflichtige Einkommen über mehrere Jahre mindern.
Dabei zählen nicht nur die Steuern: Finanzierung, Miete, laufende Eigenbeiträge und gebundenes Kapital müssen zu Deinem Gesamtplan passen.
Das Beispiel unten zeigt das Zusammenspiel. Es verspricht weder Steuerersparnis noch Rendite und ersetzt keine individuelle Prüfung.
Ein festes Immobilienbeispiel über zwölf Jahre. Du gibst nur Dein Einkommen und Eigenkapital ein und wählst Deine Veranlagung. Alle übrigen Annahmen sind offengelegt.
Zu versteuerndes Einkommen, nicht Bruttogehalt.
Für dieses Beispiel: 29.750 € bis 229.750 €.
12.728 €
Modell-Steuerwirkung nach Einkommensteuertarif 2026.
12.642 €
Modellwert für Jahr 2; die jährlichen Beträge können sich verändern.
138.591 €
Summe der jährlichen Steuerwirkungen, keine Zusage.
198.701 €
Verkaufserlös abzüglich Restschuld – kein Gewinn.
Vereinfachtes Beispiel, kein Objektangebot und keine garantierte Steuerersparnis oder Wertentwicklung. Deine Eingaben werden weder gespeichert noch übertragen.
350.000 € Kaufpreis + 8,5 % Kaufnebenkosten (29.750 €) = 379.750 € Gesamtaufwand. Aufteilung von Kaufpreis und aktivierten Erwerbsnebenkosten: 72 % begünstigter Sanierungsanteil (252.000 € + 21.420 €), 23,5 % Altbau (82.250 € + 6.991,25 €), 4,5 % Grundstück (15.750 € + 1.338,75 €). Der modellhaft vollständig der Sanierung zugeordnete Zuschuss von 15.000 € mindert deren Basis von 273.420 € auf 258.420 €. Erhöhte Abschreibung: 23.257,80 € jährlich in den Jahren 1–8 (9 %) und 18.089,40 € in den Jahren 9–12 (7 %).
Parallel ab Fertigstellung und Vermietung: 2,5 % reguläre Altbau-AfA auf 89.241,25 € (2.231,03125 € jährlich), unter der Modellannahme einer ursprünglichen Fertigstellung vor 1925. Grundstücksanteil 17.088,75 € ohne AfA. Gesamt-AfA: 25.488,83125 € in Jahren 1–8 und 20.320,43125 € in Jahren 9–12. Erhöhte Abschreibung setzt begünstigte Maßnahmen, gesetzliche und behördliche Voraussetzungen sowie die erforderliche Bescheinigung voraus. Kein Sofortabzug der Erwerbsnebenkosten, keine Doppelabschreibung und keine zusätzliche Bauphase. Echte Finanzierungskosten und die tatsächliche Zuschusszuordnung sind separat zu prüfen; zusätzliche Finanzierungskosten sind nicht angesetzt.
Angenommene KfW-Fähigkeit, 150.000 € Förderdarlehen zu 3,49 % Sollzins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Der Zinssatz stammt aus einem Nutzer-Muster 2026, ist keine aktuelle KfW-Kondition und keine Bankzusage. Der angenommene Tilgungszuschuss von 15.000 € ist objektabhängig, nicht automatisch zugesagt und keine Barauszahlung.
Beginn nach abgeschlossener Sanierung und Vermietung: Der Zuschuss reduziert die Förderdarlehensschuld einmalig auf 135.000 €. Die ursprüngliche Finanzierung bleibt 150.000 € Förderdarlehen + Restdarlehen + Eigenkapital. Die Förderdarlehensrate bleibt bei 623,75 € monatlich, berechnet auf ursprünglich 150.000 €. Das Restdarlehen (379.750 € − Eigenkapital − 150.000 €) wird mit 4,8 % Sollzins und 1,5 % anfänglicher Tilgung gerechnet.
Monatliche nachschüssige Zinsen auf die offene Schuld, Tilgung aus Rate minus Zinsen; letzte Rate begrenzt. Beide Konditionen bleiben im Modell zwölf Jahre konstant. Tatsächliche Konditionen können abweichen; eine Anschlussfinanzierung ist nicht gesichert.
Angenommene Kaltmiete: 750 € monatlich (9.000 € jährlich vor Mietausfall), kein Objektangebot. 5 % Mietausfall sind bereits abgezogen: 8.550 € vereinnahmte Jahresmiete. Hinzu kommen 100 € monatlich nicht umlagefähige, abzugsfähige Kosten und 30 € Rücklagen. Keine Mietsteigerung.
Vermietungsergebnis = vereinnahmte Miete − abzugsfähige Kosten − beide Darlehenszinsen − Sanierungs-AfA − Altbau-AfA. Tilgung und Rücklagen sind nicht steuerlich abzugsfähig. Modell-Steuerentlastung = Einkommensteuer vor dem Beispiel minus Einkommensteuer auf das um das Vermietungsergebnis veränderte zvE (mindestens 0 €). Ein Gewinn kann zu steuerlicher Mehrbelastung führen.
Progressiver Tarif 2026, bei Zusammenveranlagung Splitting mit gemeinsamem zvE. Einkommen und Tarif bleiben zwölf Jahre konstant; ohne Soli, Kirchensteuer und Verlustvortrag. Entlastung höchstens in Höhe der Ausgangssteuer. Der Zeitpunkt einer tatsächlichen Erstattung ist nicht modelliert.
Verkaufspreis = 350.000 € × 1,02¹². Die 2 % Wertsteigerung pro Jahr sind ausschließlich eine Modellannahme, keine Prognose oder Garantie. Kaufnebenkosten werden nicht zum Immobilienwert addiert. Verkaufserlös abzüglich Restschuld ist noch kein Gewinn. Verkaufskosten und etwaige Steuern beim Verkauf sind nicht berücksichtigt; persönliche Voraussetzungen werden geprüft.
| Jahr | Gesamt-AfA | Steuerentlastung |
|---|---|---|
| 1 | 25.489 € | 12.728 € |
| 2 | 25.489 € | 12.642 € |
| 3 | 25.489 € | 12.552 € |
| 4 | 25.489 € | 12.458 € |
| 5 | 25.489 € | 12.359 € |
| 6 | 25.489 € | 12.256 € |
| 7 | 25.489 € | 12.148 € |
| 8 | 25.489 € | 12.035 € |
| 9 · 7 % | 20.320 € | 10.055 € |
| 10 | 20.320 € | 9.925 € |
| 11 | 20.320 € | 9.788 € |
| 12 | 20.320 € | 9.645 € |
Laufender Cashflow = Mieten − Kosten − Rücklagen − Zinsen − Tilgung + Steuerwirkung. Rechnerisches Ergebnis = Verkaufserlös nach Schuld + laufender Cashflow − Eigenkapital. Zuschuss nur einmal über die reduzierte Schuld berücksichtigt; keine Renditekennzahl oder Jahresgarantie.
Jahresdurchschnitte berücksichtigen keine Verzögerung der Erstattung. Laufende Zahlungen können vorher zu leisten sein; zusätzliche Eigenbeiträge sind kein nochmals addierter Gewinn.
Erhöhte Abschreibung – gesetzliche GrundlageEinkommensteuertarif 2026
Strategiegespräch · 89 €
Ich ordne mit Dir die Möglichkeiten in Deinen FinanzLebensplan ein – mit Blick auf Liquidität, Ruhestand und Deine Liebsten. Die individuelle steuerliche Prüfung koordiniere ich mit Deiner Steuerberatung, bevor es um eine Umsetzung geht.
Nein. Bei bestimmten begünstigten Erträgen werden 60 % mit Deinem persönlichen Steuersatz besteuert – 60 % ist nicht der Steuersatz. Ob das Verfahren anwendbar ist, hängt von Anlage, Beteiligung und individuellen Voraussetzungen ab; es gilt nicht pauschal für alle Depots oder Kapitalerträge.
Bei geeigneten Versicherungslösungen kann nach § 20 Abs. 1 Nr. 6 EStG unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Hälfte des Ertrags mit dem persönlichen Steuersatz besteuert werden. Bei Neuverträgen sind in der Regel mindestens zwölf Jahre Laufzeit und eine Auszahlung ab 62 erforderlich; Vertragsgestaltung und Auszahlungsart sind ebenfalls zu prüfen. Das gilt nicht für alle Anlagen oder sämtliche Auszahlungen.
Nein. Ausgewählte Immobilien mit erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten müssen besondere gesetzliche und behördliche Voraussetzungen erfüllen. Auch Förderfähigkeit, Zuschuss, Finanzierung und tatsächliche Miete werden objektbezogen geprüft. Der Rechner ist nur ein vereinfachtes Beispiel, kein Angebot und keine Zusage.
Ich bespreche mit Dir Deine Ausgangslage, Ziele und die Möglichkeiten für Deinen FinanzLebensplan. Gemeinsam ordnen wir ein, welcher Weg prüfenswert ist. Die individuelle steuerliche Prüfung erfolgt in Abstimmung mit Deiner Steuerberatung; ich ersetze keine Steuerberatung und garantiere keine Steuerersparnis.